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住宅ローンの申し込み

J銀行より電話があり、保証会社の住宅ローン保証が下りたとのこと。
申込み手続きに行きました。

ローンプラザで手続きをしているのですが、土曜日も営業しているため、
会社を休まずに済むのがいいですね。
ただ、私の方が引っ越しをしてしまったので、1時間電車に乗ってショートトリップです。


今回、追加購入した土地に対して新たに抵当権設定の手続きが必要でした。
そのため、予定外の追加費用と、多数の書類への署名がが発生してしまいました。
仮住まいはアパート名を含めると、住所が長いので、結構大変でした。


必要書類が全て揃っているため、手続き自体はスムーズに終了。

入金は1週間後です。
3日後の上棟には間に合いませんでした。


銀行の担当者に
「 入金と同時に住宅メーカーに振り込む手続きをしますか? 」
と言われ、お願いしようと思ったのですが、セキスイハイムの口座番号が分かる資料を
持っていませんでした。
入金後自分で振込手続きをすることにします。


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住宅ローンの本審査


午前中にM市の住宅展示場で営業Sさんと打ち合わせ。
我が家と同じグランツーユー。初めて来た展示場です。
わが家(当選した展示場)は白を基調としていていますが、
暗い色を多用しており、随分落ち着いた感じでした。
印象は良く、好きなな感じなのですが、部屋が狭く見えてしまいます。
天井のスピーカーの配置など、参考になりました。





午後から、銀行のローンプラザへ本審査の申し込みに行きました

必要書類も揃っており、手続きはスムーズだったのですが、
一昨年に比べ、昨年の収入が大幅に下がっている理由を聞かれました。
この不況の中、私の収入は2年連続急降下中です。
仮審査の時は一昨年の収入が基準だったため、問題なかったのですが、
昨年の収入では申請額が通るか微妙なようです。




ローンプラザは現在の住まいから高速道路を利用して車で1時間ほど、
以前のアパートの近くにあります。

まだ未入居のようなので、アパートの郵便受けを確認しておきました。
すると・・・セキスイハイムからの書類が届いていました。
中身は、地盤強化工事の実施報告書。個人情報満載!
たまたま立ち寄らなければ、受け取ることができませんでした。
セキスイハイムの設計者から送られてきたようです。
転居したことも、転居先住所も伝えてあったのですが。。
すぐに営業のSさんに連絡して、送付先の確認をお願いしました。



もちろん、郵便局に転居届は出してありますが、クロネコヤマトの
メール便だったため、転送されませんでした。

ヤマト運輸の転居転送サービスもあるようです。
http://www.kuronekoyamato.co.jp/webservice_guide/tenkyo_off.html
転居する時にはこちらも手続きしておいた方がよさそうです。

ただし、メール便は対象外。
安いし、早くて便利なのに・・・・残念!!

自己資金と外構費用


銀行で住宅ローンを申し込む場合は、住宅代金の20%以上の
自己資金が審査基準の一つになります。
自己資金20%未満では、借りられても不利な扱いを受けることがあります。
( 実際には20%以上の場合に優遇と表現されます )
MS銀行でも、J銀行でも自己資金20%以上で金利0.2%優遇でした。
住宅ローンを借りる際の自己資金比率の計算は、簡単にすると、
( 自己資金 - 諸費用 )/ ( 総費用 - 諸費用 )で表せます。
諸費用には、税金、建築確認費用、水道加入金、火災保険、印紙代、
仲介手数料・・・などがあります。


外構費用はというと、
「 住宅メーカーに頼むなら住宅代金 」
「 自分で外構業者に頼むなら諸費用 」
になります。

つまり、自分で外構業者に頼むのであれば、その分は現金で支払う必要があり、
自己資金が減ってしまいます。
つまり、自己資金が多くない場合、自己資金比率20%を守るためには、
100万円の外構のために借りられる金額が500万円少なくなります。
状況により、割高でも住宅メーカーに外構を依頼した方が、
資金計画的に有利になることが分かります。


裏技的な手段として、
「 住宅メーカーに外構を依頼しておき、住宅ローン本審査通過後にキャンセルする 」
という方法もあります。
信頼関係をのため、住宅メーカーの担当者にはキャンセルする
つもりであることを事前に伝えておくべきでしょう。


上記の件については私は実行しておりませんし、
一切の責任は負いません。




また、銀行によっては考え方が異なる場合があります。
MS銀行では、
・TYホームに外構を依頼しても自己資金
・セキスイハイムに外構を依頼したら住宅代金
と言われました(J銀行、MTU銀行では住宅代金)。
住宅メーカーのランキングがあるのでしょうか。



J銀行本審査結果連絡


J銀行に出している、住宅ローンの本審査。
土地契約のローン特約の関係で、今月中に結果を連絡してほしいと伝えてあります。

しかし、不安なので問い合わせをしました。
明日中には結果が出るとのこと。
明日でも間に合うのですが、何とか今日結果を教えてほしいと言うと、
夕方、連絡をくれました。
結果、OKでした。

明日にでも不動産屋に連絡をして、土地売買を進めることになります。
不動産屋からの連絡を持って、売主は家の解体工事を行うので、
実際の引き渡しは1月になってからですが。

マイホーム購入計画の最大の山場? は乗り越えました。


注)銀行への問い合わせは奥様が行いました。

J銀行本審査申し込み(メモ1)


今回、初めて(当たり前?)住宅ローンの申請をしたので、メモも兼ねて記録しておきます。
銀行の比較
・MS銀行
 予備審査手続きは厳格で複雑。 ただし、本審査で落ちることはほとんどない(らしい)。
   昨年度の収入などもきっちり証明する必要がある。
   土地の「 契約書 」、住宅建設の 「 工事請負契約書 」 が必要。
     「 請負契約書 」 は、見積書で代用可能。
 土地のローンを受け取って1年以内に家の建設が終了すること。
 建物の代金に含まれる金額はメーカーにより、外構、地盤強化費が入ったり入らなかったりする。
 ( 大手住宅メーカーほど、自己資金が少なくても家が建てられる )
 勤務先による金利優遇がある。 私の場合、全期間1.4%の優遇。
 自己資金が20%以上あれば、さらに0.1%の優遇。
 私の場合、変動金利で0.95%
 自己資金の計算方法は、
    借入金額 < ( 土地契約書記載の代金 + 工事請負契約書の代金 ) X 0.8
 外構費、地盤強化費を別の業者に頼むと、その分自己資金が厳しくなる。
 家のローンは完成してからでなければ支払われない。

MTU銀行
 予備審査手続きはMS銀行と同じ。ただし審査自体は比較的簡単。
 勤務先による金利優遇がある。 私の場合、全期間1.5%の優遇。
 自己資金は0でもなくてもよい。 私の場合、変動金利で0.95%
 家のローンは完成してからでなければ支払われない。

J銀行
 予備審査手続きは土地の資料さえ揃っていればよい。
   不動産屋のチラシと土地登記のコピーだけ。
   家、自己資金、収入については、証明する必要はなく、自己申告による。
   ( 非常に早い段階で予備審査を受けることができる )
 勤務先による金利優遇がある。 私の場合、全期間1.4%の優遇。
 ( J銀行に口座を持っていること。 公共料金の支払いをしていること。
   J銀行のクレジットカードを持っていることが条件。 )
 自己資金が20%以上あれば、さらに0.2%の優遇。 私の場合、変動金利で0.85%
 家のローンは建築確認が下りた時点で支払われる。


金利自体もJ銀行が一番よかったのですが、赤字の部分の違いは大きいです。
他の2行では、家の建築の中間金を別に用意する必要があります。
場合によっては住宅メーカーのつなぎ融資を受けることになります( 私もそのつもりでした )。
J銀行は早い段階でお金を借りることができるので、中間金をローンで支払うことができ、
高い金利のつなぎ融資を受ける必要もありません。

結果、J銀行で申し込むことになりました。

J銀行本審査申し込み(2)


J銀行の住宅ローン予備審査の結果は出ていないのですが、問い合わせをしたところ、
 「 予備審査に通ることは確実なので、本審査を先に行われては?」
と言われました。

というわけで、本日、午後休暇をとり、土地の分について本審査の申し込みに行ってきました。
本審査に必要な書類は非常にたくさんの種類があります。
そこで、書類は前もってそろえて置き、昨日奥様がローンプラザに行き、問題がないか
確認してありました。

本日は、書類については揃っていることが確実なので、安心して手続きができました。
それでも、2点ほど後日再提出が必要になりました。
 ・MS銀行の最新記帳後の通帳
    自己資金を証明する書類で、MS銀行の通帳が記帳されていなかったため。
    MS銀行の支店は県南にしかないので、なかなか記帳できないのです。
 ・最近のクレジットカード支払い明細
    最近の金利優遇にあたり、3項目以上公共料金の引き落としをJ銀行の口座から
    行っていることが条件なのですが、電話、電気はクレジットカードを使用しているので、
    クレジットカードの明細書で証明することが必要になりました。

手続きは順調に進み、1時間ほどで終了。
土地の代金についてはほぼ100%、ローンで支払うことにしました。
手持ちの現金はできるだけぎりぎりまで、手元に残しておきたいですから。

でも、その分、アパートの家賃と並行して返済する金額が大きくなるわけで、
バランスが大切ですね。

J銀行本審査申し込み(1)


住宅ローンの予備審査をの手続きを行ったのは3行、
 ・J銀行( 地方銀行 )
 ・MS銀行( メガバンク )
 ・MTU銀行( メガバンク )

この中で、金利の条件がもっとも良かったのはJ銀行ですので、ここから借りるつもりです。
が、10日経っても予備審査の結果が出てこないのです。
審査中の案件が多くて、遅れているとのことです。

この不景気なのになぜなのでしょう?
景気が回復している? 多分そうではないです。
私の予想ですが、景気が悪く今年になって収入が下がっている人が多いからでしょう。


住宅ローンは前年度の所得が大きな判断基準になります。
そこで、お金が借りられる今のうちにマイホームを購入しようとする人が多いのでは。


私もその中の一人で昨年より、2割以上、下がっています。
一昨年はと比較すると、相当な金額です。
もっとも、一昨年は海外赴任の特殊事情はあったのですが。
  ちなみに私の会社では、海外に赴任しても一切の手当は出ません。1年に3回、帰国させてくれるだけ。
  「給料も今まで通り、国内の口座に振り込んでおくので自分で何とかしてね。」と言われました。
  もらったのは国内と同じ単身赴任手当のみ。

MS銀行 事前審査


MS銀行から電話があり、住宅ローンの事前審査OKとのこと。

ここまで来るのは、大変でした。

窓口では、手続きに4時間かかった上に、
「 会社が出した収入証明書では不足なので、昨年分の給与明細を全て提出しろ 」
と言われ、FAXしたら
「 昨年分の給与明細だけでは不足なので、最近3カ月分の給与明細をFAXしろ 」
と言われ、私が出張中だったため、奥様が対応しました。

今後の手続きについての話も受けました。
土地の購入後、1年以内に家が完成しないと金利の高い有担保ローンに変わるとのこと。
話し方が 「 事前審査をしたので、MS銀行で借りるのが当然! 」 という印象を受けました。
以前、J銀行での事前審査のときは、
「 是非、当行のローンをご利用いただけるよう、お願いします 」 と言われたのに。
都市銀行(メガバンク)と、地方銀行の違いでしょうか。

J銀行と言えば、決算で大幅な黒字だったとの新聞記事を最近見ました。
自分の住む県の銀行なので、地域の経済とともに発展してもらいたいものです。


他の2行の申請は比較的楽でした。
(それでも初めての時は大変でしたが)
情報によると、MS銀行は事前審査が厳しい代わり、本審査で落ちる
ことはほとんどないらしいです。

ただ、今回依頼している事前審査の中で、借入条件が一番悪いのです。

MS銀行から借りる可能性は、今のところ低いです。

住宅ローンの事前審査3


気がつくと2時半を回っていたのですが、もう一行行ってみることにしました。
MTU銀行。 こちらもメガバンクです。

銀行に入ると2時50分を過ぎ、番号札をとり、呼ばれたのは3時ぎりぎりでした。

銀行が違うというのもあるのですが、私も経験を積み、手順を知っています。
順調に、手続きが進みました。

収入証明書も見積もりの件も、特に問題となりませんでした。

金利ですが、私の勤めている会社の本社がMTU銀行と取引があるとのことで、
優遇金利を提示されました。
MS銀行と同じ利率ですが、自己資金比率の制限がありません。

私にとってはMTU銀行の方がよさそうです。
手続きは50分ほどで終了し、4時前には銀行を後にしました。

住宅ローンの事前審査2


最初は、MS銀行。 メガバンクです。
以前、電話で相談したことがあったので、担当者の名前も分かります。

問題が発覚!。
土地の契約書に収入印紙が貼っていませんでした。
契約の際、収入印紙を用意しておらず、不動産屋にもなかったので、
その場では貼らず、そのままになっていました。

近くの郵便局に行き、購入して、問題解決。1万5000円。

MS銀行の審査はずいぶん基準が厳しそうです。
見積もりの件でも、納得してもらうのにずいぶん時間がかかりました。
さらに、TYホームとセキスイハイムでの条件の違いなども言われました。
MS銀行の基準によると、
 セキスイハイム : 建物の金額に外構費、地盤強化費用を含めてもよい。
 TYホーム    : 外構費、地盤強化費は諸費用として計上するため、
            この分に住宅ローンを使用できない。
            別のローンを利用するか、自己資金を使用する。

この違いは大きい。
外構費、地盤強化費に自己資金を使用すると、住宅ローンでの自己資金比率が下がります。
20%の自己資金が一般的なのですが、相当厳しくなります。
場合によっては、外構は住宅建築後、数年かけてお金をためてからにせざるをえません。


前年度の収入についても、会社の証明だけでは不可とのこと。
なんでも、海外赴任中の給料には特別手当が付いていることがあるため、
国内と合算されている証明ではだめ。
1年分の給与明細を要求されました。

金利については、優遇金利を教えてくれました。
(勤めている会社による特別金利があるそうです)
20%の自己資金を条件に変動で1%を切ります。

とにかく、大変でした。
銀行を出たとき、既に2時過ぎ。
4時間もMS銀行にいました。

これでは、他の銀行をまわれそうにありません。

住宅ローンの事前審査1


土地の決済まで余裕が無くなって来たので、休みをとり、銀行に住宅ローンの事前審査を
依頼することにしました。

住宅ローンは最終的に、購入地の最寄支店での手続きが必要と聞いたので、
朝から電車で行くことにしました。

必要な書類はほぼそろっているのですが、懸念事項が2つあります。
 ・ 見積もり金額
  → モデルハウス購入の契約はまだ仕様が決まっていないので、
    かなり安い金額になっています。
    地盤調査も行っていないので、仕様変更も含め最悪400万円くらいの追加が
    発生する可能性があり、契約内容のままでの申請では、借り入れ金額が不足する
    可能性があります。
    以前、TYホームでもらった見積もりで、事前審査を通してもらう作戦です。

 ・ 収入の証明
  → 通常、サラリーマンである私の収入の証明は源泉徴収票で行います。
    しかし、私は2008年の前半は海外赴任しており、そちらで税金を納めていたので、
    源泉徴収票に記載の金額が非常に少ないのです。
    会社に収入証明書を用意してもらったのですが、大丈夫でしょうか。

どの銀行が条件がよいのか分からないので、5行ほどピックアップ。
できれば全部まわるつもりで、最初の銀行に10時に到着。

J銀行本店


会社はJ銀行の本店の近くにあります。
歩いて3分くらい。

予備審査の延長の相談のため、昼休みに行ってきました。
銀行の2階にエスカレータで上がります。
前回来た時と同様、ローン窓口には誰も並んでいません。

ローン窓口に行くと、若い女性行員でした。( ちょっといやな予感がしました )
「 住宅ローンの予備審査期限延長の相談で来たんですけど。 」
「 どちらで手続きをされましたか? 」
「 ○○ローンプラザです。 」
「 では、そちらで御相談ください。 」
にこにこ素敵な笑顔でおもいっきり、お役所仕事の対応をされました。
「 会社が近くなので、昼休みによらせてもらったんですけど。 」
「 では、ローンプラザに電話をつなぎます。 電話番号はお分かりですか? 」
なんで、私が、お宅の銀行の支店の電話番号を教えなければならないんだか・・・。
おそらく、新人で分かっていないのでしょう。
周りの人に聞くくらいのこともできないのでしょうか。
あきらめて帰ってきました。

以前行った時は、おばちゃん行員が親切丁寧に説明してくれました。
ローンの手続きや種類について、教えてくれて、
「 何で御相談にのるので、いつでもいらしてください 」
と言ってくれたのに。
J銀行に対する評価は一気にダウンです。

なんだかな。
地元の地方銀行なので、J銀行で考えていたのですが。
他の銀行も選択肢に入れようかな。


明日、19時からセキスイハイムで3回目の打ち合わせです。
この時期、19時では真っ暗なので、夜のモデルハウスを見学できます。
間接照明が多いので、明るさや雰囲気を感じられるのが楽しみです。

メモ
①日程について
 → 3月着工
②洗面所
 → 2Fに洗面所は付けられないのか
③照明
 →ハロゲンを蛍光灯タイプの間接照明に変更可能か
④システムキッチン
 →システムキッチンは新品?
⑤ユニットバス
 →グレードは?
⑥PS
 →図面上にあるPSは削除ミス?

自分で考えた間取りの欠点


TYホームのA津さんから連絡があり、私の作成した間取りでは作成できないとのこと。
理由は、階段の位置が悪いとのことでした。

考えてみると、その通りです。
鉄骨ラーメン構造では、鉄骨のブロックを並べる形になります。
基本的に面は不要で自由になりますが、辺があるので、
辺にぶつかる階段は不可能です。

すっかり見落としていました。
せっかく完成した希望のプランですが、また、考え直しです。

ということは、SハイムでもNGになるはずです。

住宅ローン6

J銀行から連絡があり、事前審査はOKでした。

ところが、事前審査には期限があるそうです。
11/8までに本審査の申請を行わなければ、今回の事前審査は無効だそうです。

間に合うかな。 順調にいった場合でも
10月 土地の契約
11~12月 古屋の解体
1月 土地の引き渡し
本審査に1ヶ月間見ても、申請は12月におこなえばいいし。

ちょっと早まったかな。

住宅ローン5


三井住友銀行から電話がありました。
「 予備審査の結果、御融資の件、問題ありません 」とのこと。 よかった。

でもその後、詳細を話をしたら、
「 土地と建物の契約が別の場合の予備審査は、支店窓口で行ってください 」といわれ、
予備審査を取り消されてしまいました。

また、窓口で申請するときは、建物の見積もりが必要とのこと。
結局、他の銀行と同じでした。

それに、
「 仮換地証明書を用意してください 」
と言われました。

仮換地証明書? 何ですかそれ?

どうやら今回購入予定の土地は、区画整理のため正式な住所ではないようです。
平成23年に正式な住所が決まるそうです。
取引などに制限があり、そのためには仮換地証明書が必要なのだそうです。


早速、不動産屋に送ってもらうことにしました。

住宅ローン4


良いことことではないかもしれませんが、ここで我が家の予算を公開してしまいます。
やっと、家のことが分かってきたばかりなので、間違っているかもしれませんが。

-土地- 1600万円
     土地 : 1540万円
     諸費用 : 60万円

-建物- 2400万円
     建物 : 21500万円
     外構 : 100万円
     諸費用 : 150万円
-合計- 4000万円

資金計画
 自己資金: 800万円
 ローン  : 3200万円

J銀行の予備審査にはこのように書きました。
おおざっぱな気もしますが、受け付けてくれました。

あと、地盤改良が必要だと100万円くらいかかるそうです。
上記の予算には入っていないので、この金額の余裕をみておく必要がありそうです。

住宅ローン3


J銀行だけではなく、他の銀行の予備審査を受けてみることにしました。

ところが、

他の銀行は予備審査に必要な資料が全く異なっています。
大体、土地の契約書や、住宅メーカーの正式な見積もりが必要です。

予備審査なのに??
普通の人はどうされているのでしょうね?
住宅の間取り、プランが決まって初めて予備審査ができる。
それでは正式審査とほとんど変わらない気がします。

あきらめました。


そんな中、インターネットで三井住友銀行では予備審査ができることを知りました。
私のメイン銀行です。
早速、入力します。
何だか、入れにくいし私の希望とずれている気がします。
でも、何とか入力、送信しました。

住宅ローン2

予備審査は思ったより簡単でした。

申し込み用紙に、希望借入金額、年収、自己資金、貯金、購入予定の土地、建物の概算金額。
土地の資料をつけてローンプラザに提出。
金額は年収の5倍ちょうどくらいに設定しました。


1週間ほどで結果がでるそうです。

住宅ローン1


さて、予算をはるかにオーバーした土地が(ほぼ)決まってしまいました。
家もすぐに建ることになりました。

私はふつうの会社員ですので、土地も家も現金で買えないので、住宅ローンを
借りなければなりません。

ローンを借りたことはないので、まずネットで調べてみます。
・他に借り入れがなければ通常、年収の5倍までなら問題なく借りられる
・銀行、農協、フラット35が一般的
・金利は、変動、固定、期間限定固定がある。
・店頭金利は参考で、実際には各種の金利優遇制度がある
・ローンの正式審査の前に予備審査があり、事前に受けておくことでスムーズに手続きできる

会社は商業地にあり、周辺に多くの銀行があります。
昼休みに銀行を回って住宅ローンのパンフレットを集めてきました。

意外と、金利は横並びなのですね。
金利優遇措置も大体どこでも似ています。

その中でJ銀行では、
「 お勤め先は? 」と聞かれ、答えると、
特別金利プランのチラシをくれました。
なかなかいいようです。
・金利は変動、固定どちらでもずっと1.4%優遇
・繰り上げ返済手数料無料
・自己資金20%以上でさらに0.2%優遇。

予備審査を受けてみることにしました。
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むうれん

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